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        唯辯案例 / WEIBIAN CASE
        房屋未辦理準許交付使用證,開發商應當承擔什么責任?
        發布時間:2021年4月14日           發布人:天津唯辯律師事務所            瀏覽量:1403

        1、案情簡介:原告也就是買受人(乙方)××與被告也就是出賣人(甲方)天津市××興業房地產開發有限公司于2015年10月29日簽訂《天津市商品房買賣合同》,約定××購買××公司開發的×××花園48號房屋,建筑面積113.16平方米,價格8302.68元/平方米,總價款為939531元。

        合同第三條商品房交付及交付日期約定:“商品房竣工,經驗收合格并取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后,方可交付;未經驗收或驗收不合格的,不得交付使用。甲方于2016年11月1日前,將符合上述條件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影響的時間,造成房屋延期交付或無法交付的,甲方不承擔違約責任。"

        第五條逾期交付商品房的處理約定:“除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房,逾期在180日內的,乙方有權向甲方追究已付款利息,利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止,按銀行同期貸款利率計算。

        如超過上述約定期限的,乙方在向甲方追究已付款利息的同時,還有權按照下列的第3種約定,追究違約責任:3、見補充協議第四條。"

        雙方簽訂的《合同補充協議》第四條約定:“雙方同意本合同第五條變更如下:出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用,雙方同意按逾期時間,分別處理(不作累加)。(1)逾期不超過180日,自合同第三條規定的最后交付期限的第二天起至商品房實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金,合同繼續履行;

        (2)逾期超過180日后,合同繼續履行,自合同規定的最后交付期限的第二天起至商品房實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金,上述逾期交房違約金支付比例最高不超過已付房款的2%。"

        2015年11月1日,××交付購房首付款289531元。2016年1月19日,××交付購房尾款650000元。2017年9月30日,××向物業公司繳納了物業費,同日,××辦理領取房屋鑰匙手續但××公司并未按照合同約定及相關法律法規規定達到實際交房條件。也未經驗收合格取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》,致使××無法辦理房屋產權證書,無法進行正常交易房屋。

        2、代理原告方當事人××,被告天津市××興業房地產開發有限公司。

        3、案由:商品房銷售合同糾紛

        4、訴訟請求:1.判令××公司立即支付××按照中國人民銀行同期貸款利率4.75%計算自2016年11月2日至2019年8月2日止(1004天)的已付房款利息124337元,及至實際符合交房條件之日止的余欠利息;2.案件受理費、保全費、保險費由被告承擔。
           5、爭議焦點:

        被告應按合同哪項條款承擔違約責任
           6、判決結果

        一、天津市××興業房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內向××支付已付款利息124337元;
           二、天津市××興業房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內向××支付財產保全費1170元;
           三、駁回××其他訴訟請求。

        7、律師點評

        ××與××公司簽訂的商品房買賣合同,系其當事人真實意思的表示,且不違反法律法規的強制性規定,應屬合法有效,雙方均應按照合同約定履行各自義務。××按合同約定付清了全部購房款,但××公司未按合同約定的交房日期及符合交房條件的商品房交付××,也未能按約定的時間辦理房屋產權證,影響了××對房屋的使用管理及交易,故應承擔遲延履行合同的違約責任。因雙方簽訂的合同補充協議中的第四條,系××公司為重復使用而在簽訂合同前擬定,在訂立合同時未與××協商一致的條款,屬于格式條款合同。該條款限制其責任并排除對方主要權利的條款,且該條款和其他條款外觀表現一致,未采用足以引起××注意的文字、字體、符號或者其他明顯標志作出提示及必要的說明,××公司亦未能提供證據證明履行了對××的提示及說明義務,且該條款排除了××在××公司持續違約情況下,要求其承擔約定的違約責任的權利,免除了××公司在持續違約情況下的約定的違約責任,故本院認定雙方簽訂的補充協議的第四條所約定內容無效,××公司應當按照《天津市商品房買賣合同》第五條的約定承擔給付××已付款利息的違約責任。因涉案房屋不具備交付條件,故××訴請以購房款939531元為基數,自2016年11月2日起至2019年8月2日止,按中國人民銀行同期同檔貸款利率4.75%計算,利息為124337元,(總房款939531元×4.75%÷360天×1004天);

        ××申請財產保全需提供相應擔保,擔保方式多種,其選擇訴訟保全責任保險擔保,僅系保全擔保的一種形式,非唯一形式,且合同雙方未就相應費用承擔問題進行約定,故××訴請××公司承擔其因投保訴訟保全責任保險而支出的保險費用,無法律依據及合同約定,故法院不予支持。

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