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        唯辯動態 / WEIBIAN NEWS
        合同臨期,房東頻頻帶人看房,租客要配合嗎?法院 :沒有義務!
        發布時間:2021年9月26日           發布人:天津唯辯律師事務所            瀏覽量:1858

        按約租房到期房客不再續約,為了便于新老租客“無縫銜接”,房東在合同臨近到期前頻頻帶人上門看房,由此雙方引發矛盾。退房后,房東認為電器有所損壞,提出要房客負擔維修費用并沒收了押金,而因房客不配合他人實地看房所產生的房屋空置損失,房東也一并要求房客賠償,雙方最終鬧上法庭。

        近日,上海市閔行區人民法院(下稱上海閔行法院)審理了一起房屋租賃合同糾紛案件。法院經審理后認為,本案中房東無權沒收房客押金,即使租期臨近屆滿承租人明確不再續租,承租人也不負有配合出租方重新覓尋新租客從而允許其進入系爭房屋之義務。最終,法院判決房東退還押金,支付租客支出的維修費用。

        合同期內房東頻頻帶人看房引糾紛

        李某名下有一套房屋常年出租。一年前,來滬打拼的張某與李某簽訂了一份租期一年的房屋租賃合同,合同簽訂后,張某依約支付了押金,并足額支付了租金以及水電燃氣費。雙方同時約定,房屋及附屬設施若非張某的過失或錯誤使用而導致受損時,李某有修繕的責任并應承擔相關的費用。

        合同臨近到期,張某告知李某將不再續租,于是在剩余近一個月的租期內,李某頻頻帶人用其備用鑰匙開門進入房屋實地看房,以期張某搬走后能與新的租客“無縫銜接”,減少房屋空置損失,張某不堪其擾,多次反對未果。

        在合同到期退房時,李某前來接收房屋,在查看完房屋及電器后,未提出異議。但是沒過幾天,李某又反悔稱,房屋墻體脫落、家具臟污嚴重、電器均無法運轉,更換、維修都將產生費用,要求張某負擔維修費用、沒收押金,還提出由于張某后期不配合李某帶人進入房屋實地看房,導致其無法與新租客盡早簽約,產生了房屋空置損失,要求張某賠償。張某不同意,遂訴至上海閔行法院。

        維修費和房屋空置損失誰來出?

        張某訴稱,首先,自己在租住期間未有違約行為,房屋因本身長期用于出租,裝修老舊,墻體、家具等本身產生自然損耗屬于正?,F象,退房時李某逐一查看并未表示異議,電器試用均未出現問題;

        其次,房屋及附屬設施無法使用時房東負有修繕義務,維修產生的費用應由房東自行承擔,自己代為維修產生的費用也應當由房東承擔,這本身符合合同的約定;

        最后,租賃期間內,李某未征得租客同意無權進入系爭房屋,自己不負有配合尋覓新租客的義務,李某重新簽訂合同的計租日距離其退租日產生的空置期損失不應由其承擔。

        綜上,張某主張李某應當返還押金,并且支付其在租賃期間支出的維修費用。

        對此,被告李某辯稱,首先,交付時房屋及附屬設施等均可以正常使用,退租時,現場僅臨時試用,張某退租后,發現電器有損壞,無法運轉,對房屋及附屬設施修繕均將產生費用,應由張某承擔。

         

        其次,房東系房屋的所有權人,其可以自由進出房屋,無需征得租客同意,張某明確表示其不續租,因此臨近合同到期,張某負有配合李某帶人實地看房的義務,否則應承擔房屋空置期的損失。綜上,張某具有違約行為,需負擔維修費用和房屋空置期的損失。

        法院:未有違約房東無權沒收押金

        上海閔行法院經審查涉案事實和雙方證據,圍繞爭議焦點作出了相關認定。

        首先,針對房東是否可以沒收押金,法院認為,在承租方具有合同中明確約定的違約行為或情形;或合同明確約定承租方違約出租方有權沒收押金的情況下,房東可以沒收押金。本案中,張某并未有合同約定的違約行為,一直按時足額支付租金,合同到期便返還房屋,故李某無權沒收押金

        針對租賃物損耗應由誰負責修繕的問題,法院認為,本案中,李某不同意支付張某在租賃期間為修繕屋內電器支出的維修費用,并且要求張某賠償其電器損壞、刷新墻面、購置新家具的費用,但是李某不能證明租賃期間電器損壞、墻面、家具污損系張某人為故意損壞,并且實際產生了修繕費用,故考慮到房屋多年用于出租,房屋墻面、家具、電器等均會產生不同程度的耗損,在合同未有約定情況下,李某應保證房屋在租賃期間處于適宜居住狀態,在房屋及附屬設施出現損耗情況下,應及時修繕。電器失靈導致張某為此支出了維修費用,李某亦應予負擔。

         

        不負有配合出租方重新覓尋新租客義務

        對于出租方能否以租期臨近屆滿承租人明確不再續租卻不予配合出租方重新覓尋新租客帶人進入實地看房為由,向承租方主張房屋空置損失以及要求承租方承擔違約責任這一爭議焦點,法院認為,一般而言,違約責任的承擔前提系必須存在違反合同相關約定的行為或者情形。要求合同相對方承擔相應的損失也需證明相對方具有過錯,具有侵權行為或者存在違約行為導致其產生了實際損失。

        出租方負有向承租方交付合格租賃物,保障承租方在租賃期間內可正常、安寧居住、使用租賃物的義務,此亦系房屋租賃合同中出租方最根本義務。租賃期內,承租方支付對價就享有對系爭房屋居住、使用之自由,即使出租方以其對系爭房屋享有的所有權亦無法強行要求承租方允許其進入或者帶他人進入系爭房屋。如無合同明確約定,一般而言,即使租期臨近屆滿承租人明確不再續租,亦不負有配合出租方重新覓尋新租客從而允許其進入系爭房屋之義務。

        綜上,法院最終判決房東退還押金,支付租客支出的維修費用。

        來源:上海法治報


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